微报:北京买房：理清思路，购房建议1562
我的情况如下：孩子26年上学，目前家在向阳呼家楼，对口的幼学是呼家楼中心幼学，但初中对口学堂不是八十 。我和家人单元别离在呼家楼和丽泽，对于学区房目前有如下设法，不知路哪个更相宜： 一是幼学呼幼，凭据孩子的进建情况看能否上八十或者北中，若是不能的话在过几年卖房去海淀或者西城，那时辰入学孩子少了房价能降点，我们还能够买房买个好一点的（屋子或许1500w），但是不知路这样跨区幼升初是不是肯定会填坑校，还失去了幼学提拔和直升的机遇 。 二是此刻就买海淀或者西城的学区，但是此刻资金只有500万首付，贷款压力也比力大，目前向阳的屋子不错，若是搬去海淀西城还得租房，会很折腾 。 我们比力偏差一，也怕自己把握的信息不够，以来转不到西海（我们还是认可西海的教育，向阳资源太少了），想听下您的定见 。 1、明年上学，那是否能走点招就先测个智商吧，5岁以上的根基正确 。资质高的就留在向阳走各类点招，或者直升也挺好的，相对省心 。普娃佛母或钻营资源平衡的去西城，虎妈牛娃+更愿意竞争的去海淀 。三个区到目前为止的教育模式不太一样，看自家情况选择走哪条赛路吧 。 2、孩子少了是有可能降低学区房的“溢价”，房价不定，这得看整体大盘的走势 �Ｄ芄徊慰己锥吞ㄍ迨√ū笔械难孔呤�，人丁顶峰之后都是整体溢价率降落，但房价没降，由于大盘涨了 。 3、跨区幼升初也不定填坑，只能说概率比力大，终于除了向阳，对转学生都不是太敦睦 。海淀是若是有点招就拼点招，没有或不能参加的话拼命运 。西城到目前为止是只能拼命运，大抽奖的概率极度低，大无数都是注册校，能抽到二类校都是命运好的 。 5、怕信息不够就找伴侣参与虎妈群，各类信息满天飞 。正本就是：妈妈的信息陪同+爸爸的资金支持+孩子的致力自鸡，天时地利人和 。 另表西海转学不难，难的是怎么得到好资源，要不白折腾 。尤其是海淀，其实就是向阳的升级版，牛校更牛，但渣校和向阳也差不多 。 打个譬喻吧，若是高考以英语为主，那学区房选择的尺度就是“说话环境”，这就是氛围的作用 。其他的进建也都一样，环境氛围是最沉要的，若是想进入圈子，最好提前进入赛路和方阵，每个方阵的速度和频率是不一样的，最终成就也就不一样 。 请问，大兴金色漫香郡90平两居，2021年采办，总价269万（房款258万+中介费11万），首付95万元，贷款174万元 。去年还了本金20万元，此刻贷款本金还剩138万，屋子能租3000元/月 。目前卖的话也就200万，能回本60万，还不知路多久能出手 。想问问章哥，这个屋子能留吗？还是果断卖了，损失变现？ 1、能卖200万，月租3000，租售比666，租金收益有点儿不太高似的 。是不是租便宜了？由于西边天宫院板块的新源时期的价值跟金色漫香郡差不多，90平两居200万出面儿 。但租金在4000左右，租售比500多点儿到不了550，这还算是合理 。 金色漫香郡固然说地段儿又弱了点儿，房租适当降低也是应该，但这666也偏低了 。由于目前北京郊区的房价普遍超跌，而金色漫香郡若是是此刻的租售比，就不太算超跌了 。终于丰台四五环200万房产都有租4500的，租售比450左右呢，这是典型的超跌 。 3、另表也看看挂牌率，若是是在2%左右或以内，那也没必要焦急 。由于北京郊区的均匀挂牌率就是2%，达到3%或以上算是抛盘大，还有着落的可能，2%左右或以内无所谓 。 4、总之先看看这房租对不合吧？我感触低了点儿 。而后看看挂牌率，用中介的挂牌量除以幼区总套数，2%之内就注明没有抛售，没必要焦急 。 请问，23岁首动手月坛55平学区房，孩子24年9月已顺利入学，屋子顶层器材向一居改两居，带着老人勉强能住，均价12w多 。目前思考二胎，我们是止损换到邻近片区如海淀翠微左近改善，还是持续持有到老二上幼学 。月坛学区房您怎么看未来走势？会持续走低吗？ 1、用月坛的换到翠微改善，这怎么聊呢？打个譬喻吧，相当于有一张全聚德的餐券，能吃半只烤鸭的 。但想了想感触不实惠，所以把这餐券打折卖了，添钱到旁边便宜坊买一整只 。 也就是说，西城和海淀所有带学位的普宅都是学区房，也就都有学区溢价 。月坛的溢价率更高，但翠微的也没低几多，换过来的话能够说单价降了，但性价譬喻面没什么太大提升，性质没有扭转 。能理解吗？ 所以通例的改善都是：在用完了学位之后，换房到没有溢价的非学区房，这才算真正的改善 。当然这也看预算，海淀在千万以上总价的溢价率就低些了，1500-2000万以上的更低，器材海都差不多法规 。 2、月坛学区房的未来走势，基础部门注定没问题，注定是追随西城大盘 。溢价部门重要看政策，有利好就持续炒，有可能撑住，终于顶级学区更受追捧 。没什么政策就看命运，有可能受影响 。 重要您这是占坑儿房，溢价率正本就偏高，并且还是顶层带硬伤的，又悔改，从居住角度讲各项都不太占优吧 。而屋子是用来住的，越宜居的才越保值呢，至少流动性强 。 能够参考日韩和台湾省的学区房汗青，过了人丁拐点之后，通常学区的屋子溢价率逐年降低，顶级学区中宜居的大户型支持更强 。终于好资源才什么时辰都稀缺呢，学区是好资源，宜居也是好资源 。 还有一个问题想叨教您：从保值角度思考，远洋一方溪语苑和城里有学区性质的屋子（好比上面提到的那三个幼区），未来哪个相对更保值呢？ 2、比力任何器材都得是“对等”，或者是有限造条款，不然没什么意思 。打个譬喻就是想买件衣服，羽绒服和洋装哪个相宜？这谁知路啊，只能说钻营保暖就买羽绒服，想干中介就买洋装，职能分歧的器材没法儿比 。 3、或者这么说吧，钻营保值的稳妥就买溪语苑，固然地段儿不算多强，但幼区开发的不错，这么多年只是略落后大盘而已，以来只有物业水平不降落就或许率一连，最好成就能不落后，至少没风险 。 学区房得分成两部门，若是是老幼区，那基础部门注定是追随大盘涨跌，由于其自身就是大盘的沉要组成部门 。只有屋子没硬伤，那就占不到便宜也不吃亏 。 但溢价部门说不好，看明年之后的政策了，有利好就能撑住，没有的话或许都受影响 。不外具体到幼区和房源又得看具体情况，学区资源越好+居住履历越好的会支持更强，通常的则就通常了，东亚其他国度和城市都是这种先例 。终于风口上猪的确都能飞，还劣币摈除良币呢，但退潮之后就知路谁穿戴裤衩了，好器材才什么时辰都稀缺 。 请问，我是西城简易楼的住户，老公房，这次腾退由于没达到100%失败了 。说真话我们家也犹豫，由于给的钱切实太少了，跟前几年我们亲戚家的相比差了一半还多，重要就是屋子的差的太多了 。我看了您点评丰台的了，想问问您对溪城家园的怎么看？另表您有什么建议吗？ 1、溪城家园，要说整体地段儿还行，挨着公园的环境不错，离地铁也不算太远，板楼也不错 。劣势是离地铁还是不近，相对有点偏，所以人家才给规划成保险房的 �；蛘咚嫡庵值囟味杂谄照凰闾�，终于住户们对表界配套的需要大 。 另表就是密杜仔点儿大，两个区加起来4000多户，后续或许还得盖 �８际墙舸栈�，那这居住人丁就稍微密了点儿了 。而看看左近的商品房幼区，一致面积的地皮，最多也就开发2000户吧，甚至更少 。 2、所以在我看来这就是典型的自住为主的幼区，中规中矩吧 。另表看物业的守护水平，若是守护的好，那价值走势就应该还行 。若是不太强，那过个6/7年，或许价值就跟周边老房差不多了 。
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