我的情况如下：孩子26年上学 ，目前家在向阳呼家楼 ，对口的幼学是呼家楼中心幼学 ，但初中对口学堂不是八十 。我和家人单元别离在呼家楼和丽泽 ，对于学区房目前有如下设法 ，不知路哪个更相宜：
一是幼学呼幼 ，凭据孩子的进建情况看能否上八十或者北中 ，若是不能的话在过几年卖房去海淀或者西城 ，那时辰入学孩子少了房价能降点 ，我们还能够买房买个好一点的（屋子或许1500w） ，但是不知路这样跨区幼升初是不是肯定会填坑校 ，还失去了幼学提拔和直升的机遇 。
二是此刻就买海淀或者西城的学区 ，但是此刻资金只有500万首付 ，贷款压力也比力大 ，目前向阳的屋子不错 ，若是搬去海淀西城还得租房 ，会很折腾 。
我们比力偏差一 ，也怕自己把握的信息不够 ，以来转不到西海（我们还是认可西海的教育 ，向阳资源太少了） ，想听下您的定见 。
1、明年上学 ，那是否能走点招就先测个智商吧 ，5岁以上的根基正确 。资质高的就留在向阳走各类点招 ，或者直升也挺好的 ，相对省心 。普娃佛母或钻营资源平衡的去西城 ，虎妈牛娃+更愿意竞争的去海淀 。三个区到目前为止的教育模式不太一样 ，看自家情况选择走哪条赛路吧 。
2、孩子少了是有可能降低学区房的“溢价” ，房价不定 ，这得看整体大盘的走势 �Ｄ芄徊慰己锥吞ㄍ迨√ū笔械难孔呤� ，人丁顶峰之后都是整体溢价率降落 ，但房价没降 ，由于大盘涨了 。
3、跨区幼升初也不定填坑 ，只能说概率比力大 ，终于除了向阳 ，对转学生都不是太敦睦 。海淀是若是有点招就拼点招 ，没有或不能参加的话拼命运 。西城到目前为止是只能拼命运 ，大抽奖的概率极度低 ，大无数都是注册校 ，能抽到二类校都是命运好的 。
5、怕信息不够就找伴侣参与虎妈群 ，各类信息满天飞 。正本就是：妈妈的信息陪同+爸爸的资金支持+孩子的致力自鸡 ，天时地利人和 。
另表西海转学不难 ，难的是怎么得到好资源 ，要不白折腾 。尤其是海淀 ，其实就是向阳的升级版 ，牛校更牛 ，但渣校和向阳也差不多 。
打个譬喻吧 ，若是高考以英语为主 ，那学区房选择的尺度就是“说话环境” ，这就是氛围的作用 。其他的进建也都一样 ，环境氛围是最沉要的 ，若是想进入圈子 ，最好提前进入赛路和方阵 ，每个方阵的速度和频率是不一样的 ，最终成就也就不一样 。
请问 ，大兴金色漫香郡90平两居 ，2021年采办 ，总价269万（房款258万+中介费11万） ，首付95万元 ，贷款174万元 。去年还了本金20万元 ，此刻贷款本金还剩138万 ，屋子能租3000元/月 。目前卖的话也就200万 ，能回本60万 ，还不知路多久能出手 。想问问章哥 ，这个屋子能留吗？还是果断卖了 ，损失变现？
1、能卖200万 ，月租3000 ，租售比666 ，租金收益有点儿不太高似的 。是不是租便宜了？由于西边天宫院板块的新源时期的价值跟金色漫香郡差不多 ，90平两居200万出面儿 。但租金在4000左右 ，租售比500多点儿到不了550 ，这还算是合理 。
金色漫香郡固然说地段儿又弱了点儿 ，房租适当降低也是应该 ，但这666也偏低了 。由于目前北京郊区的房价普遍超跌 ，而金色漫香郡若是是此刻的租售比 ，就不太算超跌了 。终于丰台四五环200万房产都有租4500的 ，租售比450左右呢 ，这是典型的超跌 。
3、另表也看看挂牌率 ，若是是在2%左右或以内 ，那也没必要焦急 。由于北京郊区的均匀挂牌率就是2% ，达到3%或以上算是抛盘大 ，还有着落的可能 ，2%左右或以内无所谓 。
4、总之先看看这房租对不合吧？我感触低了点儿 。而后看看挂牌率 ，用中介的挂牌量除以幼区总套数 ，2%之内就注明没有抛售 ，没必要焦急 。
请问 ，23岁首动手月坛55平学区房 ，孩子24年9月已顺利入学 ，屋子顶层器材向一居改两居 ，带着老人勉强能住 ，均价12w多 。目前思考二胎 ，我们是止损换到邻近片区如海淀翠微左近改善 ，还是持续持有到老二上幼学 。月坛学区房您怎么看未来走势？会持续走低吗？
1、用月坛的换到翠微改善 ，这怎么聊呢？打个譬喻吧 ，相当于有一张全聚德的餐券 ，能吃半只烤鸭的 。但想了想感触不实惠 ，所以把这餐券打折卖了 ，添钱到旁边便宜坊买一整只 。
也就是说 ，西城和海淀所有带学位的普宅都是学区房 ，也就都有学区溢价 。月坛的溢价率更高 ，但翠微的也没低几多 ，换过来的话能够说单价降了 ，但性价譬喻面没什么太大提升 ，性质没有扭转 。能理解吗？
所以通例的改善都是：在用完了学位之后 ，换房到没有溢价的非学区房 ，这才算真正的改善 。当然这也看预算 ，海淀在千万以上总价的溢价率就低些了 ，1500-2000万以上的更低 ，器材海都差不多法规 。
2、月坛学区房的未来走势 ，基础部门注定没问题 ，注定是追随西城大盘 。溢价部门重要看政策 ，有利好就持续炒 ，有可能撑住 ，终于顶级学区更受追捧 。没什么政策就看命运 ，有可能受影响 。
重要您这是占坑儿房 ，溢价率正本就偏高 ，并且还是顶层带硬伤的 ，又悔改 ，从居住角度讲各项都不太占优吧 。而屋子是用来住的 ，越宜居的才越保值呢 ，至少流动性强 。
能够参考日韩和台湾省的学区房汗青 ，过了人丁拐点之后 ，通常学区的屋子溢价率逐年降低 ，顶级学区中宜居的大户型支持更强 。终于好资源才什么时辰都稀缺呢 ，学区是好资源 ，宜居也是好资源 。
还有一个问题想叨教您：从保值角度思考 ，远洋一方溪语苑和城里有学区性质的屋子（好比上面提到的那三个幼区） ，未来哪个相对更保值呢？
2、比力任何器材都得是“对等” ，或者是有限造条款 ，不然没什么意思 。打个譬喻就是想买件衣服 ，羽绒服和洋装哪个相宜？这谁知路啊 ，只能说钻营保暖就买羽绒服 ，想干中介就买洋装 ，职能分歧的器材没法儿比 。
3、或者这么说吧 ，钻营保值的稳妥就买溪语苑 ，固然地段儿不算多强 ，但幼区开发的不错 ，这么多年只是略落后大盘而已 ，以来只有物业水平不降落就或许率一连 ，最好成就能不落后 ，至少没风险 。
学区房得分成两部门 ，若是是老幼区 ，那基础部门注定是追随大盘涨跌 ，由于其自身就是大盘的沉要组成部门 。只有屋子没硬伤 ，那就占不到便宜也不吃亏 。
但溢价部门说不好 ，看明年之后的政策了 ，有利好就能撑住 ，没有的话或许都受影响 。不外具体到幼区和房源又得看具体情况 ，学区资源越好+居住履历越好的会支持更强 ，通常的则就通常了 ，东亚其他国度和城市都是这种先例 。终于风口上猪的确都能飞 ，还劣币摈除良币呢 ，但退潮之后就知路谁穿戴裤衩了 ，好器材才什么时辰都稀缺 。
请问 ，我是西城简易楼的住户 ，老公房 ，这次腾退由于没达到100%失败了 。说真话我们家也犹豫 ，由于给的钱切实太少了 ，跟前几年我们亲戚家的相比差了一半还多 ，重要就是屋子的差的太多了 。我看了您点评丰台的了 ，想问问您对溪城家园的怎么看？另表您有什么建议吗？
1、溪城家园 ，要说整体地段儿还行 ，挨着公园的环境不错 ，离地铁也不算太远 ，板楼也不错 。劣势是离地铁还是不近 ，相对有点偏 ，所以人家才给规划成保险房的 �；蛘咚嫡庵值囟味杂谄照凰闾� ，终于住户们对表界配套的需要大 。
另表就是密杜仔点儿大 ，两个区加起来4000多户 ，后续或许还得盖 �８际墙舸栈� ，那这居住人丁就稍微密了点儿了 。而看看左近的商品房幼区 ，一致面积的地皮 ，最多也就开发2000户吧 ，甚至更少 。
2、所以在我看来这就是典型的自住为主的幼区 ，中规中矩吧 。另表看物业的守护水平 ，若是守护的好 ，那价值走势就应该还行 。若是不太强 ，那过个6/7年 ，或许价值就跟周边老房差不多了 。
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