请问，我北京人，今年底退休（退休金估计也就三千多点）。2007年买的屋子，在向阳安华西里三区（非交通部）54平幼两居，四层，唯一住房。重要是房龄太老住着感触不太扎实，并且装建都不安结构经不起折腾了想把这套屋子卖了，仅用卖房款换个大一点带电梯的，父母哥哥分別在顺义和三元桥，习惯住北边了。
首选向阳北边或东边，而后好好装建一下筹算一向住下去。这个卖房款如同只够买经适房或两限房的。没有既要又要，您能助忙照拂一下哪个幼区比力适合吗 ？相识了一下老北苑和常营的，还有昌平境内靠近向阳的不知路怎么选。
2、感触不太扎实。真要是安全等级测评后为D级，也就是没有守护必要的危楼，那其实还算功德儿呢，有资格原拆原建了。通常都是当局和原产权单元配资，业主再承担每平米几千块钱的建安成本，而后就能住新房了，房产价值也立刻暴涨。
3、经适房和两限房。经适房是2003年之前的质量都好，典型的就是天通苑回龙观早期的那几批，质量跟商品房一样，甚至能超过部门商品房。2003年之后由于成本上涨+不能涨价，质量就弱了点儿，2005年之后的更弱点儿。两限房的质量无数都不太强，基础质量注定达标，但都是较低的尺度。
4、北苑的话望春园算各项两全的，质量不错，价值走势也在板块内至少不落后，开发商北辰。常营的话看草房左近的吧，那一大片都是保险房，质量不能说太强，但也不弱。优势是规模大，幼型配套齐，户型也都设计的不错，价值走势根基不落后。
昌平靠近向阳的，那就是天通苑啊，早期的质量极度好，典型的“高质廉价”。另表也能够看看立水桥立城苑，是北京城建的福利房，自己给自己盖的，质量至少不弱，这里属于向阳区。
5、另表向阳东南的垡头有翠城幼区，也是经适房，和安华西里三区统一个开发商，北京住总。翠城早期（2003之前）的几批质量很好，户型也好，价值相对低，居住的性价比挺高的。
请问目前在北京两套商品房。一套在昌平回龙观国风美唐，出租中，租金8000左右，卖的话640左右。另表一套自住，娃上学学区房，在西城，价值800万左右，租金9000左右。从保值增值的角度，目前是持续持有房产，还是卖掉一套呢 ？卖哪套相宜呢 ？
1、国风美唐的租售比800，偏高了，注明这房价略高，也能够说是租金有点儿低了�；蛘咚等羰俏葑拥墓兰酆妥饨鸲际窍殖⑹郧�，那注明这套房的价值有点儿泡沫，10%左右。
不外也算正常领域内吧，终于回龙观板块内品质高的商品房不多，追捧出点儿泡沫来也能够理解。并且这套房显著是更适合自住的，或者说自己住才算阐扬出更大价值。
西城这套的租售比900，注明房价中有30%的学区溢价，由于北京的均匀租售比不到700，通常都是650左右。这能够参考国风美唐旁边龙跃苑的租售比，90两居售价400万左右，租金6000多，租售比650高低，这就是北京均匀值。
2、卖哪套相宜，通例建议是若是用完了学位，那就在入学顶峰从前之前卖掉学区房呗。终于今年是最后一年，明年之后就是拐点了。除非是有政策支持，不然30%的溢价率不太可能再提高，更大的可能是随着一届届的孩子毕衣冯开而降低。
3、而国风美唐固然也有溢价，但既然是经历过熊市还能维持，那就注明支持挺强的，留着吧，迟早都能抹平。抹不平也无所谓，归正是改善型幼区。
4、另表也能够换算成租金收益率，国风美唐这套一年收9.6万，减去物业取暖什么的剩9万吧，收益率1.4%，靠近同期银行存款利率。西城这套就低点儿了，一年收10.8万，算剩10万吧，收益率1.1%，低于存款利率。而北京均匀值此刻是1.8%左右，朝石丰幼户型非学区房最高的能到2.5%甚至2.8%呢（净收益）。
5、单一就是这情况，两套房的租金收益都不算高，国风美唐更适合自住，保值风险幼。学区房自住或出租都不算太相宜，溢价部门保值的风险大，自己再推算一下吧。
请问，我问了长安6号的物业费了，竟然真的是7元一平，这也太贵了吧 ？为什么 ？关键是我也问了得房率，竟然才67%，也就是公摊达到了三分之一，那这样算下来物业费就10元以上了，那我是不是就注定亏本了 ？
2、为什么 ？就由于这里是“酒店式公寓”呗，档次高服务好，一分钱一分货吧，至少是人家物业公司以为是一分钱一分货。并且这在CBD也不算太贵的，公寓项目8块钱以上的有的是，10块的都有。
并且北京的还算中等的呢，到了上海丽江和荆门等地，尤其是荆门，高档公寓每平米20起步都正常，30一平的都有。并且还都是大面积，500平的一个月物业费就得1.5万，白送给好多人都住不起。
3、对了，您定的屋子东边有个梵悦108，物业费20多起步，而后北边使馆区那儿还有梵悦万国府，最贵如同不是38就是36，归正30多块钱。跟这些公寓比比就心态平衡了。
4、得房率我不知路，这以本地中介说的为准吧。但既然是独栋公寓就有可能，户型幼+配套多，通常都在70%左右。但是否用使用面积来算物业费就看自己的感触吧，背着抱着一壁沉，怎么都是那些钱。
请问。望京宝星园二期的大一居室，79.85平，当市价值640万。此刻的望京因产业转移，加之屋子偏老且无新地块可开发，房价和房租的跌幅都挺大的。我想叨教您：若是此刻出手卖掉望京的屋子相宜吗 ？若是不相宜，那什么时辰出手相宜呢 ？
1、我推荐过这种大一居吗 ？宝星二期此刻的租金几多钱 ？应该坪效100左右，这套房能租到8000吗 ？若是能租到8000，那这种大一居的租售比在700左右，售价就是单价7万，总价550万左右，能达到这个数字吗 ？
2、若是数字靠近，那就注明这套房跟大盘走势同步。若是租金8000，但售价低于单价6.5万总价在500左右了，那就是超跌，或者说租售比低于650就算超跌。反之出若是租售比高于750，那就注明还有泡沫。
当然也别只算这一套房，还是以一居室的均匀值为准，有功夫把其他户型的都算算就是幼区均匀值了。也按以上比例对照吧。
3、什么时辰出手，此刻是利率下行通路，五年期利率都出现倒挂了，所以此刻是救市的行情，我家的房不卖。什么时辰上调利率就是又一次宏观调控了，从投资角度就该思考出手了，通常在半年至一年后房价下行。
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