孩子29年幼升幼 ，目前在向阳有一套占坑房 ，对应幼学和初中是陈经纶中学嘉铭分校 ，昌平有一套用来积分落户屋子 。两套只有向阳有公积金贷 ，无其他贷款 。目前有工居 ，在期待积分落户某人才引进 �Ｋ伎际欠褚坏缴系匮� 。
最近在关注0702的屋子 ，最重要主张还是孩子上学 ，但上地树村最近不是很稳 ，目前在想是买0702 ，能够改善+上学 ，还是等28或29年买个上地西里的老破幼 ，再在左近租房住 �？山邮茏夥� ，我们目前就是在租房 。向阳和昌平租出去 ，自己再租一个大屋子 ，感触性价比很高 。
1、有工居无京户 ，那换到上地学区后 ，怎么保障能对口入学� �？今年的还没了局 ，但去年的情况长短京籍很少有能对口的 ，蕴含幼升初都大无数被派位了 。
2、买0702没问题 ，但思考好新楼盘的交房情况 ，以及交房后是买0702没问题 ，新楼盘如期交房 ，房本什么时辰下 ，你的工作居住证地址是否能够很快的改到？另表 ，按海淀新楼盘和新建幼学的入学 ，到时辰应该也是多�；� 。做好交房规划 ，还有做好多�；赡懿荒芏钥诘娜胙гて诰秃� 。其他没什么 。
另表也能够算算新楼盘的溢价 ，由于除了学区溢价之表 ，新楼盘还会有开发商+土处所的利润 ，也就是双沉的溢价 。重要您长短京籍 ，若是支付了高溢价但没得到应有的学位 ，那就不太划算了 。
3、通例建议是买个占坑儿房就行 ，既节俭资金也降低保值风险 。不外上地学区此刻占坑儿房的溢价挺复杂 ，单一说就是上地东里西里的溢价率极度高 ，至少40%以上 。柳浪的正常 ，海淀均匀值25%左右 ，归正都是一分钱一分货 ，看自己的选择吧 。
4、换租当然性价比高了 ，能占学区房的便宜 。但您向阳的也是学区房啊 ，也有部门溢价的 ，换租的性价比就低点儿了 。而昌平的又是郊区 ，租金收益率通常低于市区 ，所以占的便宜不定太多 。这也是自己推算吧 ，都是明摆着的数字 。
5、我没什么建议 ，只是列出以上情况供参考 。并且还有一点 ，向阳区对非京籍相对敦睦 ，买房之后对口入学的概率比海淀高 ，那若是在向阳能进入陈经纶嘉铭 ，到海淀就得确保不被调剂才算相宜 ，不然就不定相宜了 ，终于多花了不少钱呢 。
近期我沉点关注了永定门表二手（例如新奥洋房）和双井二手（富力城D/B以及CBD总部公寓二期、合生国际花圃） ，重要想看南北两室这种 ，富力D的全南也看过 ，总价必要节造在800以内 。
若是通勤方面相差不大 ，您以为这两个板块哪个保值成效更好一些 ，或者是说有没有更推荐的幼区？由于此刻这些幼区的房源价值大差不差 ，差价都在100以内 ，目前有打算成婚 ，还没幼孩儿 。
1、若是不思考通勤 ，也没幼孩儿 ，那注定是首选双井的啊 ，这是送分题 �；蛘咚低ǔ６济徽饷幢攘Φ� ，板块或屋子的性质不一样 ，不好比 。
2、假定都是800万 ，那在双井就是得到800万的居住履历 ，一分钱一分货 。但是永表只能得到600多万的居住履历 ，不超650吧 。那150万以上是学区的价值 ，您得不到居住的价值+出租的话也收不到租金 ，还要承担这部门价值的保值风险 。
另表还有一点 ，永表是南二环 ，双井是东三环 ，这两个板块从20多年前就是对标板块 ，价值根基一致 。那20多年从前了 ，双方的价值固然表表上差不多 ，但现实上永表却蕴含了25%的学区溢价 。
那问题来了 ，您感触这些年哪边的价值走势好？或者说更保值？这没有尺度答案 ，能够说永表的单独涨出了学区溢价 ，算更保值 。但也能够说永表的基础价值走势弱 ，若是溢价部门受影响 ，那就不相宜了 。
3、总之既然是还没孩子 ，那通例建议是没必要提前筹备学区房 。并且永表学区也不算多强 ，根基是器材城排名很靠后的吧 ，更没必要筹备太早 。
再有这里固然学区不强 ，但溢价不低 ，是否划算自己思考吧 。终于今年是入学趋向的转折年 ，从今年起头要一连到至少2032年 ，思考好再买吧 ，通常不建议跟大趋向对赌 。这您自己算算账吧 ，用数字措辞更有说服力 。
先说下我的情况 ，我家孩子明年幼升幼 ，此刻在向阳区安慧里居住 ，孩子父亲有海淀中关村左近政保 ，但前提必要有海淀户口 。目前我购房总预算是400w左右（不卖向阳的屋子） ，但是犹豫买海淀什么样的屋子 ，终于预算有限 。
想了几个规划：（1）若是买稻香园或者新中关坑房的话 ，不安解决学籍后不好出手 。（2）要是卖掉向阳屋子去买宝山的新房又不安何处的配套和溢价 。（3）四时青左近买和鸿四时的经适房 ，又不安房屋质量不能 。比力犹豫 ，不知路您有什么建议？
1、没什么不好出手的 ，重要看价值了 ，只有挂牌不贵就都不算难卖 。另表器材海都已经逐步放宽学位限度了 ，明年若是再放宽 ，那六年一学位就有可能有名无实了 ，对占坑儿房来说是功德儿 。
2、既然您家是为了上学 ，那就先甭思考什么配套和溢价了 ，还是先确定落户吧 。由于新房不定是交房就能迁户 ，而是得等着派出所确认门商标+房产证 。
这征询好吧 ，终于收房之后不能迁户和划片上学的案例有的是 。所以您家这种情况通常不建议新房 ，没必要去赌 。赢了不外得到本应得到的 ，万一输了就都耽搁了 。
3、和泓四时是二类经适 ，现实性质是回迁房+安设房为主的 。具体质量我说不好 ，塔楼板塔的通常都还行 ，但注定不能和商品房相比 。不外这里的优势是溢价率相对低 ，估计超不外15% ，砍砍价儿的或许更低 。
目前想到2种法子：1、由于这个处所挨着丰台 ，结合您之前给出的海淀学区溢价率25% ，那么是不是能够理解成 ，凭据品质类似的同地段丰台成交价x1.25推算就能够？2、海淀次新距离21年高点根基回撤35% ，那么依照21年汗青最高成交价x0.65推算是不是也能够？
1、不合 。首先25%的溢价率是指海淀100的房价中蕴含25块学区价值 ，那对标丰台的房价就是75块 。所以若是以丰台幼区的价值为锚 ，那就要乘以1.33能力还原海淀价值 。
其次 ，溢价率25%是海淀的均匀值 ，但随着学区的资源+学堂的排名分歧 ，溢价也是不一样的 。即便在统一个板块或统一幼区 ，占坑儿房和改善房的溢价比例也不一样 。140平是较大户型 ，通常溢价比例不会超过20% 。
再者 ，既然是140平户型 ，那即便不是学区房 ，租售比也是注定和90平之内的不一样 ，通常要逾越20%左右 。这种算法挺麻烦的 ，通常不建议 。
2、按整体跌幅推算在理论上可行 ，或者说能够这么跟卖家聊 ，但人家不定认可 。由于次新房受追捧 ，保值有可能更强 。但聊聊试试呗 ，归正注定不亏 。
3、另表能够依照房租倒推价值 ，由于就算近几年没有成交的也肯定有出租的 ，租金注定是市场价 。而后在周边找个能够对标的幼区 ，也就是品质+户型差不多的次新盘当尺度 。好比紫金长安吧 ，此刻那里大三居的租售比是900-1000 。
假定此刻海淀九号140平的租金为1万一个月（让中介给估价） ，那售价就是低了900万 ，高了1000万 。对标的幼区能够让中介多找几个 ，都算算账 ，由于数值有可能分歧 ，哪个对自己有利就用哪个 。
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